Ogłoszenie o rozpoczęciu dialogu rynkowego

Ministerstwo Spraw Zagranicznych Rzeczypospolitej Polskiej zaprasza wszystkie zainteresowane podmioty do dialogu rynkowego, którego celem jest zebranie i analiza informacji wraz z przedstawieniem  warunków zagospodarowania  nieruchomości stanowiącej własność polskiego Skarbu Państwa w Berlinie (Niemcy) przy ul. Unter den Linden 70/72. Die deutsche Version  befindet sich hier 

Zamierzeniem Ministerstwa Spraw Zagranicznych jest zrealizowanie w latach 2017-2021[1] inwestycji polegającej na wzniesieniu siedziby Ambasady Rzeczypospolitej Polskiej w Berlinie oraz towarzyszącej ambasadzie części komercyjnej (budynku komercyjnego) w formule partnerstwa publiczno-prywatnego na wstępnych zasadach określonych poniżej.

Niniejszy dialog rynkowy służyć ma rozpoznaniu rynku potencjalnych partnerów i instytucji finansowych w określeniu wizji i warunków możliwych wariantów realizacyjnych inwestycji oraz lepszemu przygotowaniu dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia procedury wyboru Partnera Prywatnego. W ramach dialogu rynkowego nie przewiduje się składania wiążących ofert.

W celu zabezpieczenia interesu uczestników ww. testu rynku, strony zostaną zobowiązane
do podpisania umowy o zachowaniu poufności informacji wrażliwych (wzór w załączeniu).

Wszystkie załączniki do ogłoszenia stanowią jego integralną część. 

1. Informacje podstawowe:

1. Rzeczpospolita Polska jest właścicielem nieruchomości położonej w Berlinie przy ul. Unter den Linden 70/72 (nieruchomość), w ścisłym centrum miasta (Mitte) w pobliżu Bramy Brandenburskiej. Całkowita powierzchnia nieruchomości według dokumentacji projektowej wynosi 4.225 m² (zob. zał. Plan Sytuacyjny – Lageplan). Nieruchomość sąsiaduje od strony północnej i wschodniej z działkami użytkowanymi przez Bundestag, a od strony zachodniej z budynkiem biurowo-komercyjnym.

2. Do 2016 r. na nieruchomości znajdował się budynek, w którym do roku 1999 mieściła się siedziba Ambasady Rzeczypospolitej Polskiej. Ze względu na zły stan techniczny w 1999 r. budynek został wyłączony z użytkowania, a w 2016 r. zakończyła się jego rozbiórka do poziomu 0.0. Pozostaje jeszcze do rozbiórki jeden poziom podziemny garażowy zajmujący +/- połowę działki od ul. Unter den Linden. Obecnie nieruchomość jest niezabudowana.

3. Ministerstwo Spraw Zagranicznych przewiduje zagospodarowanie nieruchomości poprzez budowę nowoczesnego obiektu, spełniającego wymogi nakładane przez miejscowe prawo, służącego potrzebom Ambasady RP w Berlinie, a także spełniającego inne funkcje, które służyć będą Partnerowi Prywatnemu.

Zgodnie z obowiązującymi warunkami zabudowy, ustalonymi dla poprzednio planowanej inwestycji ambasady, na nieruchomości możliwa jest budowa obiektu o powierzchni maksymalnej 16.900 m²  GFZ*. Poprzedni obiekt niezrealizowanej ambasady miał liczyć 5 kondygnacji naziemnych i jedną kondygnację podziemną garażową. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w Senacie Berlina, istnieje możliwość wybudowania jeszcze dodatkowego piętra podziemnego (garażowego).

Współczynnik GFZ (Geschossflächenzahl) określa, jaka jest dopuszczalna powierzchnia (zulässige Geschossfläche) wszystkich pięter w budynku na określonej działce budowlanej. Współczynnik GFZ zawarty jest w planach zabudowy, w tym przypadku = 4. Maksymalna powierzchnia wszystkich pięter budynku na określonej działce obliczana jest wg wzoru:powierzchnia działki x współczynnik GFZ = dopuszczalna, sumaryczna powierzchnia wszystkich pięter (zulässige Gesamt-Geschossfläche).

Sumaryczna powierzchnia wszystkich pięter dotyczy pięter pełnych (Vollgeschosse), tzn. nie zawiera ona np. powierzchni balkonów.

Współczynnik GFZ wykorzystywany jest w Niemczech m.in. do określenia dopuszczalnej gęstości „zamieszkania“ (städtebauliche Dichte) dla danego obszaru miejskiego.

4. W kwestii ustalenia aktualnie obowiązujących warunków zabudowy w tym miejscu należy zwrócić się bezpośrednio do właściwych władz niemieckich: Senatsverwaltung fürStadtentwicklung und Umwelt Brueckenstrasse 6, 10179 Berlin.

5. Zamierzeniem Ministerstwa jest pozyskanie na tej działce siedziby Ambasady RP w Berlinie o powierzchni ok. 4.500 m², dostosowanej do potrzeb zagranicznej placówki dyplomatycznej, zatrudniającej około 70 osób, spełniającej wymogi dla tego typu obiektów, w szczególności w zakresie bezpieczeństwa, funkcji reprezentacyjnych oraz działalności konsularnej.

6. Według danych Ministerstwa, minimalne stawki czynszu za wynajem powierzchni biurowej w sąsiedztwie nieruchomości, wynoszą od ok. 18 do 20 euro/m²; a w przypadku powierzchni handlowej to ok. 25 euro/m² GLA.

7. Niemieckie Ministerstwo Spraw Zagranicznych potwierdziło możliwość zrealizowania na nieruchomości obiektu dyplomatycznego, jak i komercyjnego.

II. Wstępny, oczekiwany zakres współpracy z partnerem prywatnym oraz wstępne warunki realizacji inwestycji w formule partnerstwa publiczno-prywatnego:

1. Oczekiwaniem Ministerstwa jest zabudowa przez Partnera Prywatnego nieruchomości budynkiem komercyjnym z wydzieloną częścią z przeznaczeniem na siedzibę Ambasady RP w Berlinie spełniającą wymagania określone w programie funkcjonalno-użytkowym. Zgodnie z prawem miejsca położenia nieruchomości budynki oraz ich części oraz związane z nimi tereny, które są wykorzystywane do celów misji dyplomatycznej muszą być wyraźnie rozpoznawalne, możliwe do odróżnienia i przestrzennie oddzielone od części wykorzystywanej do celów komercyjnych. Dla potrzeb niniejszego dialogu, Ministerstwo przygotowało wstępną wersję programu funkcjonalno-użytkowego, która odzwierciedla najważniejsze  parametry i funkcjonalności wymagane dla polskiej misji dyplomatycznej w Berlinie.

2. Partner Prywatny odpowiadać będzie za sfinansowanie projektu oraz wykonanie albo zlecenie wykonania, robót budowlanych w zakresie całego budynku - obejmującego funkcjonalnie wydzielone części: publiczną i komercyjną, lub wykonanie dwóch odrębnych budynków. Wizja docelowego usytuowania siedziby ambasady w obrębie nieruchomości jest na tym etapie jeszcze niedookreślona, co stwarza możliwości zaproponowania jej w ramach niniejszego dialogu. Warunkiem koniecznym jest jednakże architektoniczne wydzielenie siedziby ambasady z części komercyjnej, o którym mowa w pkt a).

3. Partner Prywatny będzie zarządzał wytworzonym w ramach umowy budynkiem oraz nieruchomością gruntową. Na etapie eksploatacyjnym, partner prywatny będzie zarządcą części komercyjnej nieruchomości, a także będzie odpowiadał w pełnym zakresie za jej utrzymanie w stanie niepogorszonym. W odniesieniu do części publicznej nieruchomości Partnera Prywatnego obciążać będą obowiązki w zakresie utrzymania stanu technicznego budynku, instalacji oraz urządzeń (konserwacje, naprawy, remonty) przez cały okres trwania umowy. Zarządcą części publicznej nieruchomości będzie Ambasada RP w Berlinie.

4. Zakres robót budowlanych obejmować powinien zaprojektowanie, wybudowanie oraz przekazanie obiektu budowlanego do użytkowania. W ramach procedury budowlanej Partner Prywatny pełnić będzie rolę inwestora. Do Partnera Prywatnego należeć będzie zatrudnienie generalnego wykonawcy,  nadzór inwestorski, a także odbiory częściowe i końcowy robót budowlanych. Podmiot publiczny, na zasadach opisanych w umowie o PPP, będzie miał wpływ na proces inwestycyjny (akceptacja projektu budowlanego i wykonawczego, uprzednia akceptacja wykonanych robót częściowych lub końcowych).

5. Udział Skarbu Państwa w Przedsięwzięciu polegać ma na czasowym przekazaniu Nieruchomości Partnerowi Prywatnemu do korzystania określonym tytułem prawnym.

6. Wynagrodzeniem Partnera Prywatnego będzie prawo do wyłącznej eksploatacji obiektu komercyjnego, w tym czerpania pożytków przez ustalony w umowie czas. Pożytki partnera prywatnego pochodzić będą np. z czynszów uzyskiwanych od najemców lokali. Z tego względu umowa zawarta będzie na odpowiednio długi czas, pozwalający Partnerowi Prywatnemu na odzyskanie nakładów kapitałowych, ponoszenie wydatków bieżących oraz uzyskanie rozsądnej stopy zwrotu. Partner Prywatny nie będzie mógł zbywać części Nieruchomości, ani obciążać jej ograniczonymi prawami rzeczowymi bez zgody strony publicznej.

7. Partner Prywatny będzie ponosił ryzyko budowlane realizacji przedsięwzięcia, a także ryzyko popytu. Podmiot publiczny nie będzie gwarantował Partnerowi Prywatnemu określonej stopy zwrotu z inwestycji.

8. Partner Prywatny nie będzie właścicielem części komercyjnej obiektu. Przez cały okres trwania umowy partner prywatny uprawniony będzie do korzystania z Nieruchomości na zasadach prawa zależnego (np. najem, dzierżawa, użytkowanie). Prawo własności nieruchomości pozostanie przez cały czas w rękach polskiego Skarbu Państwa. Po zakończeniu czasu trwania umowy Partner Prywatny wyda część komercyjną obiektu podmiotowi publicznemu.

1. Prawem właściwym dla umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym będzie prawo polskie. Zastosowanie do umowy znajdą w szczególności przepisy ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Prawo niemieckie znajdzie zastosowanie do procedury inwestycyjnej (m.in. Prawo Budowlane dla Berlina – Bauordnung für Berlin vom 29 September 2005 wraz ze zm. wprowadzonymi 1.01.2017r.). Ponadto, zastosowanie znajdą właściwe przepisy administracyjne prawa niemieckiego dotyczące norm środowiskowych, akustycznych, gospodarki odpadami i tym podobne.  

III. Sposób i forma komunikacji.

Podmioty zainteresowane udziałem w dialogu proszone są o przesłanie, w ciągu 30 dni od dnia jego ogłoszenia, listu zawierającego oświadczenie o zainteresowaniu partnerstwem, charakterystykę potencjalnego partnera (jego dotychczasowe osiągniecia, w tym zwłaszcza w obszarze partnerstwa publiczno-prywatnego), wizję realizacji projektu inwestycyjnego, oczekiwane warunki dodatkowe, a także wypełnioną ankietę.

Ankieta stanowi wyłącznie narzędzie realizacji testu (badania) rynku podmiotów zainteresowanych realizacją Przedsięwzięcia. 

Odpowiedzi, o które prosimy nie będą traktowane jako ostateczne stanowisko Państwa firmy, ale jako informacje handlowe, z zastrzeżeniem ich poufności i zostaną wykorzystane wyłącznie w celu doprecyzowania struktury oraz wdrożenia i realizacji Przedsięwzięcia.

Ministerstwo Spraw Zagranicznych, reprezentujące w niniejszym Przedsięwzięciu podmiot publiczny, jest otwarte na propozycje i gotowe do dyskusji na temat zarówno zakresu, jak i formuły realizacji Przedsięwzięcia.

Korespondencję w tej sprawie należy kierować w języku angielskim lub polskim na adres: PPPBerlin@msz.gov.pl.

Przedstawicielami Ministerstwa Spraw Zagranicznych upoważnionymi do  reprezentowania Ministerstwa w ramach niniejszego dialogu są:

1. Pan Przemysław Czyż, Dyrektor Biura Infrastruktury
2. Pan Jan Czarniecki, Zastępca Dyrektora Biura Infrastruktury

Zastrzeżenie prawne.

Niniejsze ogłoszenie nie jest zaproszeniem do składania ofert w rozumieniu przepisów prawa i nie rodzi skutków prawnych w postaci zobowiązania do zawarcia umowy. Wyłączny cel przeprowadzenia dialogu rynkowego został określony w treści ogłoszenia. Ministerstwo Spraw Zagranicznych zastrzega sobie prawo rozmów z kilkoma wybranymi zainteresowanymi oraz zmiany bądź doprecyzowania treści zawartych w niniejszym ogłoszeniu dla potrzeb wszczęcia i przeprowadzenia procedury wyboru Partnera Prywatnego w przyszłości. Wybór podmiotów do rozmów  będzie rezultatem wnikliwej, profesjonalnej analizy ich dotychczasowego doświadczenia.

Odpowiedzi na niniejsze ogłoszenie oraz ewentualne rozmowy nie nadają prawa pierwszeństwa
w trakcie postępowania na wyłonienia Partnera Prywatnego ani jakichkolwiek innych przywilejów.
Z tytułu przesłania odpowiedzi nie przysługują jakiekolwiek roszczenia wobec MSZ. Podpisując odpowiedź oraz ankietę, podmiot oświadcza, że zapoznał się z powyższymi warunkami i nie wnosi do nich żadnych zastrzeżeń.

źródło